張村河兩地塊競拍觸發熔斷！今年第四批次土拍第一天 三家實力房企“逐鹿”張村河片區

半島全媒體記者　江海峰

12月19日為青島2022年第四批次土拍的第一天,主城區李滄、市北和嶗山均有地塊亮相,但命運各不相同。其中李滄區3宗地塊均找到東家,被才高、城建、和達收入囊中；市北區郵輪母港片區地塊因無人出價而流拍。高潮為嶗山張村河2宗地塊的拍賣,引來華潤、海信、君一控股(海爾)3家房企瘋搶,最終共計進行了242輪出價,均觸發熔斷,轉入線下競品質階段。

■李滄區

3宗地塊成交總價10.8億元

19日上午,李滄區有3宗地塊走上拍賣臺?？傉嫉孛娣e約為7.3萬平方米,規劃總建面約為10.56萬平方米,均為底價成交,成交總價共計10.8億元。

首先來看惠水路地塊,位于惠水路以南、賓川路以東,占地面積3.34萬平方米,容積率1.7,規劃總建面5.68萬平方米,成交樓板價10195元/平方米,溢價率1.8%,總價5.79億元,競得者為青島市北區錦麟置業有限公司(才高)。

該地塊原為教育用地,今年9月份控規調整為居住用地。從前期公示的規劃意向圖來看,后期將建設10棟小高層。從地理位置上來看,該地塊屬于東李片區,北側為李村河具有環境優勢,東側為院士港南延項目,現狀基本為凈地,西側為現狀賓川路小學,東側為規劃中的24班初中,周邊公共服務設施配套較為完善。目前貝殼找房顯示,其西側的米羅灣小區二手房均價約為20427元/平方米。

再來看十梅庵地塊。地塊為灣頭社區改造用地,位于遵義路以北、祥云路以東,占地面積26582.1平方米,容積率1.2,規劃總建面31898.52平方米,樓板價9355元/平方米,總價2.98億元,競得人為青島城市建設集團泰都置業有限公司。根據規劃,地塊后期將建設7棟住宅(5棟14F+2棟10F)。

地塊西側為本月公示的城建地塊,根據規劃,其西側城建地塊將建設13棟樓,體量為5.13萬平方米,目前尚未開發。其東側的天泰城項目,貝殼找房顯示,二手房均價約為15025元/平方米。其南側的青島印象灣項目,目前二手房均價約為16607元/平方米。此外,地塊周邊還有在售的愛情天宸萬象和樓山春曉等項目,銷售均價也基本在15000元~16000元/平方米。

李滄區成交的第3宗地,為世園會戴家社區舊村改造用地,位于天水路以東、賓川路以西,由和達集團競得,占地面積1.3萬平方米,規劃總建面約1.7萬平方米,樓板價12000元/平方米,成交總價2.03億元。

■市北區

唯一的郵輪母港地塊流拍

市北區此次只供應了1宗地,即郵輪母港地塊。其位于新冠高架以西、規劃陵縣支路以南,用地面積約9351.6平方米,為商住混合用地,商住比約3:7,容積率8.0,總建面74812.8平方米(住宅52368.9平方米),起始樓板價9205元/平方米,起拍總價6.83億元。

據卓易數據,該地塊現狀為空地,毗鄰建設中的地鐵2號線郵輪港站。周邊航運、貿易、金融業態逐漸豐富,已完工項目有山港大廈、中聯自由港灣；已開工的項目包括啟動區地下空間、山東港口國際航運金融中心、集裝箱部落；未來將陸續開工項目包括以地鐵2號線為核心的地下空間整體開發TOD項目、世界之眼旅游集散中心、中國北方油氣中心等。

令人意外的是,如此優越的地理位置,地塊卻因無人出價而流拍。對此,青島房產網紅天團特邀專家、卓易數據高級市場分析師王玟琳認為,時至年底,各房企資金有限,加上地塊本身就是大項目規劃,要建超高層,還有3成商業占比,操盤難度比較大,因此流拍也在情理之中。

■嶗山區

三家房企搶地觸發熔斷

19日下午,本場土拍的高潮——備受關注的嶗山區張村河片區2宗地塊展開鏖戰,共吸引了華潤、海信、君一控股(海爾)三家實力房企參與競拍,最終均觸發熔斷。

此次拍賣的張村河2宗地塊均為李家下莊地塊,位于遼陽東路以北、青銀高速以東,呈南北緊挨的格局分布。其中1號地塊位于北側,占地面積3.49萬平方米,容積率2.5,規劃總建面8.74萬平方米(含劃撥租賃型人才公寓16147平方米),起拍樓板價16500元/平方米,最高限價18975元/平方米,起拍總價11.76億元。該地塊華潤和海信2家房企參與,最終經過120輪的競拍達到最高限價,觸發熔斷。2號地塊位于南側,占地面積2.96萬平方米,容積率2.5,規劃總建面7.4萬平方米,起拍樓板價16500元/平方米,最高限價18975元/平方米,起拍總價12.21億元。該兩宗地塊共吸引了華潤、海信和君一控股3家房企參與競拍,最終分別經過120輪和122輪的出價后,均達到最高限價,觸發熔斷。2宗地塊將進行線下競品質出結果。

2宗地塊緣何吸引3家房企如此瘋狂爭奪?

眾所周知,張村河片區作為青島“十四五”規劃中重點打造的片區,以及嶗山區“北上”的重要片區,如今正在進行如火如荼的大拆遷。據最新規劃,這里將打造五個新城,圍繞“水脈智谷”總體定位聚焦生態、產業、品質、效率、活力五大維度,實現生態公園城、科技創新城、國際品質城、低碳高效城、怡居樂活城五個城的目標愿景。

此次拍賣的2宗地塊位于張村河南岸,是去年起片區改造更新以來的首發地塊,對于整個片區未來的發展有著十分重要的標志性意義。從地理位置上來看,2宗地塊雖地處“河南”,但與汽車東站片區的距離很近,西側便是宜家和華潤萬象匯；南側便是青島的重要東西要道遼陽東路,可有效暢達主城區各個區域；緊挨的青銀高速,又能迅速暢達北部的城陽和即墨。地塊西側的青島印象品項目,目前在售小高層均價在41000元~42000元/平方米左右,高層均價在37000元~38000元/平方米左右。

王玟琳分析稱,華潤想拿地的主要原因為,其附近有已開發的代表作青鐵華潤城,且目前已交付；海信參與的主要原因是,嶗山本就是其大本營,拿地是很自然的；君一控股搶地的原因,則是因為其近年來也一直重倉嶗山,僅在張村河片區就已開發有代表作海爾海逸公館,另外融創嶗山壹號院項目的前身也是海爾的項目,前期海爾也有資金參與?！斑@與房企的擴張版圖有關。目前張村河南岸一些項目的市場定位,多多少少受到了嶗山前海一線一些項目的影響,但目前整個片區尚處在拆遷期,且大型配套尚未落地,總的來說打造純高端項目尚有些難度?！蓖蹒淞照f。